“Nessa canoa furada, remando contra a maré...” - Rita Lee/Roberto de Carvalho
Centro Velho, Paulista, Faria Lima, Berrini, Nova Faria Lima... O ciclo chegou ao fim. A pandemia apenas acelerou a chegada da crise mais que anunciada. Milhares de imóveis corporativos abandonados pela mudança na forma de trabalhar das empresas e pelos profissionais empreendedores trabalhando de casa. Ou, em espaços compartilhados próximos. Se Euclides da Cunha disse que “O sertão vai virar mar”, muitos prédios corporativos vão virar hortas. Conforme previsto, a devolução de escritórios na cidade de São Paulo ganha proporções descomunais. E, segundo os especialistas, estamos bem distantes do pico das devoluções. Que deverá acontecer a partir do primeiro semestre de 2022, com o avanço da 4ª ou 5ª vacinação, e as diferentes tentativas de retomadas das empresas sobreviventes, e o inventário final das que fecharam as portas para sempre. Mesmo assim, hoje, dezenas de prédios onde moravam 20, 40 empresas, atualmente, três ou quatro. Nos primeiros 18 meses de pandemia, o número de escritórios vazios dobrou, e não existe nenhuma perspectiva de curto e médio prazo que essa situação vá engatar uma ré e voltar ao que era.
A sharing economy, economia por compartilhamento, em processo crescente de construção, onde acabam os empregos, e os profissionais convertem-se em empreendedores individuais, em microempresas, que vinha acelerando nos últimos 10 anos, agora escalou de vez. De acordo com a JLL, empresa especializada em imóveis, o mapa da vacância para escritórios na cidade de São Paulo meses atrás já tinha os seguintes números: imóveis na Marginal, 55% de vacância. De cada 20, 11 desocupados; imóveis na Chácara Santo Antônio, 42% de vacância; Berrini, 29%; Alphaville, 27%; Paulista, 13%; Faria Lima, 10%. Na Avenida Angélica, onde a vacância há dois anos era de 18%, há um mês aproximava-se de forma acelerada para 50%. Todos os dias caminhões de mudança passaram a integrar a paisagem da rua... Segundo matéria de capa do caderno de economia do Estadão de semanas atrás: “A onda de devoluções é generalizada. Inclui grupos tradicionais – como Latam, Itaú e Banco do Brasil – e se espalha em efeito cascata por todos os negócios de médio e pequeno porte...”.
Hoje, não são raras as situações que, diante da devolução do imóvel, alguns proprietários pedem que os locatários permaneçam mediante e exclusivamente o pagamento do IPTU e do condomínio, com aluguel zero... Quem imaginou que a combinação da pandemia com o home office compulsório levasse a essa situação. Por outro lado, mesmo assim, algumas empresas continuam fazendo o que se poderia intitular de apostas arriscadas. Às vésperas da maior crise do mercado de imóveis corporativos na cidade de São Paulo, um grupo de instituições financeiras formado pelo BTG Pactual, Safra e Kinea, gestora de private equity do Itaú, comprou meses atrás duas torres do Rochaverá, empreendimento corporativo triple A. Pagou a bagatela de R$ 1,255 bi.
A aposta realizada pelos três grupos investidores não se refere a uma forte e consistente recuperação do mercado de imóveis para diferentes tipos de empresa. É a convicção que, mesmo com uma queda expressiva na ocupação desse tipo de imóvel, como são poucos os imóveis triple A, o Rochaverá muito brevemente será uma raridade e, por essa razão, diferentemente do que acontecerá com outros imóveis, a tendência é de valorização. Por enquanto e apenas, uma tese a ser considerada, mas, de elevado risco. Assim, amigos, a avalanche de incorporações dos anos 2000 e 2010, destinadas a pessoas jurídicas de todos os portes e dimensões, chegou ao fim. Conviveremos, durante esta década, e nas grandes cidades do Brasil, muito especialmente São Paulo, com centenas de prédios corporativos literalmente às moscas; praticamente abandonados. Muitos deles, convertendo-se em hortas urbanas... Alface, chuchu, berinjela, brócolis...
Francisco Alberto Madia de Souza é consultor de marketing (famadia@madiamm.com.br)
